今回のファイナンシャルプランニングのススメは、政府税調についてです。
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政府・税制調査会は12月18日までに、国土交通省が要望していた住宅取得など資金に係る贈与税非課税枠の拡大について、年収制限など条件付きで認める方針を決めた。贈与を受ける側の年収が2,000万円以下であることを条件に、非課税枠を10年（平成22年）は現行の500万円から1,500万円に拡大。11年（平成23年）は1,000万円とする。12月18日に開かれた税調の第23回会合で、峰崎財務副大臣が同方針を明らかにした。
贈与税非課税枠の拡大を巡っては、国交省側が経済対策の面から強く認可を要望していたが、「将来の税収減につながる」など反対意見もあり、税調での議論では結論が出ず、閣僚級の調整に入っていた。住宅新報WEBより
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タックスプランニング
金融資産運用設計
追加経済対策の「エコ消費３本柱」関連銘柄特集：住宅版エコポイント制度
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、住宅版エコポイント制度についてです。
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■「住宅版エコポイント制度」の効果は不明
今回の追加経済対策では、住宅の分野で「住宅版エコポイント制度」が新たに創設された。住宅の新築やリフォーム（改修）に際して、断熱効果の高い二重サッシや断熱材が入った壁などを採用して環境対策を施した場合に、省エネ家電のエコポイントと同様に、費用の一定割合で、さまざまな商品やサービスと交換できるポイントを付与するものだ。
住宅関連では「住宅版エコポイント制度」に加えて、優良住宅取得支援制度（フラット35Ｓ）の金利引き下げ幅を、時限的に現行の0・3％から1・0％に拡大することも、今回の追加経済対策に盛り込まれた。いずれも住宅需要の喚起策と位置付けられている。
国土交通省が11月30日に発表した10月の新設住宅着工戸数は、前年同月比27・1％減少の6万7120戸だった。11ヶ月連続で前年実績を割り込み、1965年の統計開始以来、10月としては過去最低水準に落ち込んでいる。また、2009年1〜10月の累計ベースで65万914戸となり、通年では42年ぶりの100万戸割れが確実な情勢となっている。住宅市場の落ち込みは、家電や自動車に比べて深刻である。
新設住宅市場は、耐震偽装事件を契機とする建築基準法の改正で大混乱した後、落ち着きを取り戻して反転も期待されたが、その後も冷え込みが続いている。すでに過去最大規模と言われた住宅ローン減税が実施されているが、効果はほとんど表れていない状況だ。またリフォーム市場も、景気悪化の影響で低迷している。
一方で、住宅用の太陽光発電装置を設置した場合に、国や自治体からの補助金に加えて、2009年11月からは発電した電力の余剰分を、電力会社が従来の2倍の価格で買い取る制度がスタートしており、これに伴って太陽光発電装置を設置する動きが広がっている。
住宅ローン減税や、住宅用太陽光発電装置に対する優遇策などと合わせて、今回の追加経済対策による「住宅版エコポイント制度」と、優良住宅取得支援制度の金利引き下げ幅拡大などの支援策で、住宅市場の下支え効果が期待される。
しかし住宅市場に関しては、所得環境の悪化や資産デフレのマイナス影響が大きいと指摘されている。今回の「住宅版エコポイント制度」についても、認定の基準や認定の方法が未定であり、住宅の新築はもちろん、リフォームでも工事に時間を要することを考えれば、省エネ家電や低燃費自動車と異なり、短期的な需要創出効果は期待薄との見方が多い。
関連企業としては、建築用ガラスフィルムなどの需要拡大が期待されるリンテック <7966>、サッシや壁材など住宅設備機器を手掛ける住生活ホールディングス <5938>などだろう。その他、ミサワホーム <1722>、三井ホーム <1868>、東北ミサワホーム <1907>、住友林業 <1911>、エス・バイ・エル <1919>、パナホーム <1924>、大和ハウス工業 <1925>、積水ハウス <1928>、三協・立山ホールディングス <3432>、クリナップ <7955>、東栄住宅 <8875>などがあげられる。（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Ｍｅｄｉａ−ＩＲ）サーチナニュースより
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■「住宅版エコポイント制度」の効果は不明
今回の追加経済対策では、住宅の分野で「住宅版エコポイント制度」が新たに創設された。住宅の新築やリフォーム（改修）に際して、断熱効果の高い二重サッシや断熱材が入った壁などを採用して環境対策を施した場合に、省エネ家電のエコポイントと同様に、費用の一定割合で、さまざまな商品やサービスと交換できるポイントを付与するものだ。
住宅関連では「住宅版エコポイント制度」に加えて、優良住宅取得支援制度（フラット35Ｓ）の金利引き下げ幅を、時限的に現行の0・3％から1・0％に拡大することも、今回の追加経済対策に盛り込まれた。いずれも住宅需要の喚起策と位置付けられている。
国土交通省が11月30日に発表した10月の新設住宅着工戸数は、前年同月比27・1％減少の6万7120戸だった。11ヶ月連続で前年実績を割り込み、1965年の統計開始以来、10月としては過去最低水準に落ち込んでいる。また、2009年1〜10月の累計ベースで65万914戸となり、通年では42年ぶりの100万戸割れが確実な情勢となっている。住宅市場の落ち込みは、家電や自動車に比べて深刻である。
新設住宅市場は、耐震偽装事件を契機とする建築基準法の改正で大混乱した後、落ち着きを取り戻して反転も期待されたが、その後も冷え込みが続いている。すでに過去最大規模と言われた住宅ローン減税が実施されているが、効果はほとんど表れていない状況だ。またリフォーム市場も、景気悪化の影響で低迷している。
一方で、住宅用の太陽光発電装置を設置した場合に、国や自治体からの補助金に加えて、2009年11月からは発電した電力の余剰分を、電力会社が従来の2倍の価格で買い取る制度がスタートしており、これに伴って太陽光発電装置を設置する動きが広がっている。
住宅ローン減税や、住宅用太陽光発電装置に対する優遇策などと合わせて、今回の追加経済対策による「住宅版エコポイント制度」と、優良住宅取得支援制度の金利引き下げ幅拡大などの支援策で、住宅市場の下支え効果が期待される。
しかし住宅市場に関しては、所得環境の悪化や資産デフレのマイナス影響が大きいと指摘されている。今回の「住宅版エコポイント制度」についても、認定の基準や認定の方法が未定であり、住宅の新築はもちろん、リフォームでも工事に時間を要することを考えれば、省エネ家電や低燃費自動車と異なり、短期的な需要創出効果は期待薄との見方が多い。
関連企業としては、建築用ガラスフィルムなどの需要拡大が期待されるリンテック <7966>、サッシや壁材など住宅設備機器を手掛ける住生活ホールディングス <5938>などだろう。その他、ミサワホーム <1722>、三井ホーム <1868>、東北ミサワホーム <1907>、住友林業 <1911>、エス・バイ・エル <1919>、パナホーム <1924>、大和ハウス工業 <1925>、積水ハウス <1928>、三協・立山ホールディングス <3432>、クリナップ <7955>、東栄住宅 <8875>などがあげられる。（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Ｍｅｄｉａ−ＩＲ）サーチナニュースより
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タグ：住宅版エコポイント制度
ライフプランニング・リタイアメントプランニング
10月の新設住宅着工27％減 通年で42年ぶりの100万戸割れへ
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、42年ぶりの100万戸割れについてです。
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国土交通省が30日発表した10月の新設住宅着工戸数は、前年同期比27.1％減の６万7120戸だった。前年割れは11カ月連続。2009年１〜10月の累計は65万914戸で、通年では1967年の99万1158戸以来、42年ぶりの100万戸割れとなるのが確実な情勢だ。国交省は「雇用・所得環境が改善しておらず、当面厳しい状況が続く」とみている。
新設住宅着工戸数の内訳をみると、持ち家は4.9％減の２万5227戸で、13カ月連続で減少した。貸家は35.6％減の２万7638戸。前年割れは11カ月連続となる。
分譲住宅は40.6％減の１万3048戸で、11カ月連続で減少した。減少が目立つのはマンションで、63.4％減の4712戸となった。減少は10カ月連続で、国交省は「在庫調整局面が終わっていない」と分析している。一戸建て住宅も、8.4％減の8252戸で、13カ月連続で減少が続いている。住宅新報WEBより
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国土交通省が30日発表した10月の新設住宅着工戸数は、前年同期比27.1％減の６万7120戸だった。前年割れは11カ月連続。2009年１〜10月の累計は65万914戸で、通年では1967年の99万1158戸以来、42年ぶりの100万戸割れとなるのが確実な情勢だ。国交省は「雇用・所得環境が改善しておらず、当面厳しい状況が続く」とみている。
新設住宅着工戸数の内訳をみると、持ち家は4.9％減の２万5227戸で、13カ月連続で減少した。貸家は35.6％減の２万7638戸。前年割れは11カ月連続となる。
分譲住宅は40.6％減の１万3048戸で、11カ月連続で減少した。減少が目立つのはマンションで、63.4％減の4712戸となった。減少は10カ月連続で、国交省は「在庫調整局面が終わっていない」と分析している。一戸建て住宅も、8.4％減の8252戸で、13カ月連続で減少が続いている。住宅新報WEBより
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タグ：新設住宅着工
金融資産運用設計
1年定期で年1.1％ 新生銀行「高金利」で1兆円集める
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、新生銀行「高金利」で1兆円集めるについてです。
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2009年3月期の連結決算で最終損益が480億円の赤字になる見通しを発表したばかりの新生銀行が推進する「実りの円定期預金」が5か月半で1兆円を超えた。大ヒットの秘密は金利。1年で年1.1％、5年だと年1.7％。大手銀行の数倍という「高金利」だ。なぜこんなことができるのか、大丈夫なのか。
大手銀行にはめずらしい「高金利」定期
新生銀行は2008年8月に「実りの円定期預金」キャンペーンをスタート。当初09年1月末までの募集期間を、好評だったので2月10日まで延ばしている。この間、世界的な景気悪化で金融市場は大混乱。08年10月には日本銀行が政策金利を引き下げるなど、日米欧で金利は下降局面にある。そうした中にあっても、同行の「高金利」はいまも変わらない。
たとえば、100万円を1年間（年1.1％）預けると税引き後の利息は約8800円、5年間（年1.70％）では6万8000円になるのだ。
新生銀行のホームページでは、メガバンクやインターネット銀行との金利比較を掲載。メガバンクの円定期は1年もので年0.25％、5年もので年0.48％〜0.55％程度。ネット銀行でも1年もので年0.48％〜1.20％、5年もので年0.57％〜年1.40％程度と、どれも新生銀行を下回る。
年1％を超える金利をつける円定期は、日本振興銀行やオリックス信託銀行などがあるが、キャンペーンとはいえ大手銀行ではめずらしい。
高金利の円定期に資金が集まる背景には、世界的な金融危機で株式や投資信託などの投資商品が軒並み振るわず損失を出したことがある。投資に懲りて、「元本保証」のある円預金にシフト。しかもペイオフ制度の認知度が高まったことで、1000万円までなら、どんな金融機関でも安心して預金できることがわかっているからだ。
「資金繰りの不安もない」と断言
高金利をつけるのは、それだけ個人預金がほしいからだ。ある大手銀行の幹部は、「個人預金を集めるのは、法人預金がはがれていくからだ」と指摘する。業績悪化によって、資金繰りのために手元の預金を取り崩している企業は少なくない。そのため、新生銀行のように法人預金のウエートが高い銀行は手元流動性が厳しくなる。
また、新生銀行が債券による資金調達に力を入れてきたこともある。株価からもわかるように、同行はマーケットの評価が低い。現在、債券市場は急速にしぼんできており、債券での資金調達はほとんど無理な状況だ。とはいえ、発行済み債券の返済時期はやってくる。預金はいわば、その備えとして積んでおく必要があるわけだ。
新生銀行に「どうして年1％を超える金利が付けられるのか」聞いたところ、「お客様のニーズに最大限応えているからできること」（広報部）という返答だった。
07年12月末の預金全体の調達コストは0.83％、08年12月末が0.84％と、「前年とほとんど差がないし、手元流動性も1兆円ある」と説明。「資金繰りの不安もない」（広報部）と断言する。
しかし、日本格付研究所（JCR）が2月3日、新生銀行の格付けを「A」から「A−」に格下げするなど、周囲は厳しい目を向けている。Jcastより
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2009年3月期の連結決算で最終損益が480億円の赤字になる見通しを発表したばかりの新生銀行が推進する「実りの円定期預金」が5か月半で1兆円を超えた。大ヒットの秘密は金利。1年で年1.1％、5年だと年1.7％。大手銀行の数倍という「高金利」だ。なぜこんなことができるのか、大丈夫なのか。
大手銀行にはめずらしい「高金利」定期
新生銀行は2008年8月に「実りの円定期預金」キャンペーンをスタート。当初09年1月末までの募集期間を、好評だったので2月10日まで延ばしている。この間、世界的な景気悪化で金融市場は大混乱。08年10月には日本銀行が政策金利を引き下げるなど、日米欧で金利は下降局面にある。そうした中にあっても、同行の「高金利」はいまも変わらない。
たとえば、100万円を1年間（年1.1％）預けると税引き後の利息は約8800円、5年間（年1.70％）では6万8000円になるのだ。
新生銀行のホームページでは、メガバンクやインターネット銀行との金利比較を掲載。メガバンクの円定期は1年もので年0.25％、5年もので年0.48％〜0.55％程度。ネット銀行でも1年もので年0.48％〜1.20％、5年もので年0.57％〜年1.40％程度と、どれも新生銀行を下回る。
年1％を超える金利をつける円定期は、日本振興銀行やオリックス信託銀行などがあるが、キャンペーンとはいえ大手銀行ではめずらしい。
高金利の円定期に資金が集まる背景には、世界的な金融危機で株式や投資信託などの投資商品が軒並み振るわず損失を出したことがある。投資に懲りて、「元本保証」のある円預金にシフト。しかもペイオフ制度の認知度が高まったことで、1000万円までなら、どんな金融機関でも安心して預金できることがわかっているからだ。
「資金繰りの不安もない」と断言
高金利をつけるのは、それだけ個人預金がほしいからだ。ある大手銀行の幹部は、「個人預金を集めるのは、法人預金がはがれていくからだ」と指摘する。業績悪化によって、資金繰りのために手元の預金を取り崩している企業は少なくない。そのため、新生銀行のように法人預金のウエートが高い銀行は手元流動性が厳しくなる。
また、新生銀行が債券による資金調達に力を入れてきたこともある。株価からもわかるように、同行はマーケットの評価が低い。現在、債券市場は急速にしぼんできており、債券での資金調達はほとんど無理な状況だ。とはいえ、発行済み債券の返済時期はやってくる。預金はいわば、その備えとして積んでおく必要があるわけだ。
新生銀行に「どうして年1％を超える金利が付けられるのか」聞いたところ、「お客様のニーズに最大限応えているからできること」（広報部）という返答だった。
07年12月末の預金全体の調達コストは0.83％、08年12月末が0.84％と、「前年とほとんど差がないし、手元流動性も1兆円ある」と説明。「資金繰りの不安もない」（広報部）と断言する。
しかし、日本格付研究所（JCR）が2月3日、新生銀行の格付けを「A」から「A−」に格下げするなど、周囲は厳しい目を向けている。Jcastより
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タグ：新生銀行 1年定期
タックスプランニング
住宅ローン減税、「利用する」が89％ 住団連調査
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、住宅ローン減税についてです。
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住宅生産団体連合会（住団連）が10日まとめた住宅ローン減税制度に関する第２回アンケート調査報告によると、減税を「利用する」という回答が89.6％を占めた。６月の前回調査に比べて4.2ポイント上昇。住宅取得時期に与えた影響では「新たに購入を計画できた」「計画を前倒しした」が全体の３分の１以上で、ローン減税を契機に建設・取得に踏み切っていた。住団連では「ローン減税は１次取得者層を中心に下支えとなっている」とみている。
利用する減税では長期優良住宅のローン減税が57.8％で最も多く、一般のローン減税が33.5％、長期優良住宅の投資型減税が8.7％だった。世帯主の年齢層別でみると、20歳代〜40歳代は90％超がローン減税を利用すると回答した。[11月11日/日経産業新聞]より
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住宅生産団体連合会（住団連）が10日まとめた住宅ローン減税制度に関する第２回アンケート調査報告によると、減税を「利用する」という回答が89.6％を占めた。６月の前回調査に比べて4.2ポイント上昇。住宅取得時期に与えた影響では「新たに購入を計画できた」「計画を前倒しした」が全体の３分の１以上で、ローン減税を契機に建設・取得に踏み切っていた。住団連では「ローン減税は１次取得者層を中心に下支えとなっている」とみている。
利用する減税では長期優良住宅のローン減税が57.8％で最も多く、一般のローン減税が33.5％、長期優良住宅の投資型減税が8.7％だった。世帯主の年齢層別でみると、20歳代〜40歳代は90％超がローン減税を利用すると回答した。[11月11日/日経産業新聞]より
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リスクと保険
振り込め詐欺保険を商品化・・・エース損害保険
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、振り込め詐欺保険についてです。
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エース損害保険（東京都目黒区 以下、エース保険）は、振り込め詐欺の被害額を補償する「振り込め詐欺保険」を開発、販売開始した。同社によると、振り込め詐欺を対象にした保険商品は国内初だという。
「振り込め詐欺保険」の補償対象は、被保険者が振り込め詐欺被害にあった場合の被害額。振り込め詐欺救済法の対象となるオレオレ詐欺、融資保証金詐欺（貸します詐欺）、還付金等詐欺、架空請求詐欺などの被害額を補償する。企業が保険契約者となり、保険料を負担。補償の対象者である被保険者は、契約者である企業の顧客となる。
保険料は非保険者の属性等により個別に算出する。目安は被保険者１名につき月額50円から２００円。被害に遭ったときの保険金支払限度額は、契約者企業の希望に応じ、被保険者１名あたり30万円から50万円を目安に設定する。賃貸管理会社が、顧客の入居者や家主らを対象に保険契約者となることも可能だという。
損害保険商品では詐欺被害は免責事項とされてきた。エース保険は、年間１００億円ペースで発生している振り込め詐欺による被害に着目、各種行政機関の統計資料等による情報収集や社外弁護士による検証を重ねた結果、商品開発に踏み切った。11月１日から、導入第１号企業として、セントラル警備保障（東京都新宿区）がホームセキュリティのフルオンライン契約対象施設の居住者向けに取り扱いを開始している。
エース保険は今後、企業の優良顧客囲い込みや差別化戦略のための付帯サービスとして提案していく。ホームセキュリティサービス会社のほか、カード会社、通信会社、銀行、住宅販売会社などさまざまな業種を対象とする予定。初年度10契約者、１億円の保険料収入を見込む。（11月2日号）週刊全国賃貸住宅新聞より
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エース損害保険（東京都目黒区 以下、エース保険）は、振り込め詐欺の被害額を補償する「振り込め詐欺保険」を開発、販売開始した。同社によると、振り込め詐欺を対象にした保険商品は国内初だという。
「振り込め詐欺保険」の補償対象は、被保険者が振り込め詐欺被害にあった場合の被害額。振り込め詐欺救済法の対象となるオレオレ詐欺、融資保証金詐欺（貸します詐欺）、還付金等詐欺、架空請求詐欺などの被害額を補償する。企業が保険契約者となり、保険料を負担。補償の対象者である被保険者は、契約者である企業の顧客となる。
保険料は非保険者の属性等により個別に算出する。目安は被保険者１名につき月額50円から２００円。被害に遭ったときの保険金支払限度額は、契約者企業の希望に応じ、被保険者１名あたり30万円から50万円を目安に設定する。賃貸管理会社が、顧客の入居者や家主らを対象に保険契約者となることも可能だという。
損害保険商品では詐欺被害は免責事項とされてきた。エース保険は、年間１００億円ペースで発生している振り込め詐欺による被害に着目、各種行政機関の統計資料等による情報収集や社外弁護士による検証を重ねた結果、商品開発に踏み切った。11月１日から、導入第１号企業として、セントラル警備保障（東京都新宿区）がホームセキュリティのフルオンライン契約対象施設の居住者向けに取り扱いを開始している。
エース保険は今後、企業の優良顧客囲い込みや差別化戦略のための付帯サービスとして提案していく。ホームセキュリティサービス会社のほか、カード会社、通信会社、銀行、住宅販売会社などさまざまな業種を対象とする予定。初年度10契約者、１億円の保険料収入を見込む。（11月2日号）週刊全国賃貸住宅新聞より
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相続・事業承継設計
相続時非課税枠の拡充を要望 国交省・税制改正要望
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国土交通省はこのほど、各府省・税制改正要望の提出期限を迎え、政府・税制調査会に要望を提出した。
住宅・不動産関連の税制改正要望では、若年世代における住宅取得などの促進を目的に住宅取得等資金に係る贈与税の非課税枠を500万円から2,000万円に拡大。併せて、省エネ・耐震改修などに要する資金も適用範囲に追加する。一方、８月の前政権時に要望された賃貸住宅の省エネ改修促進税制の創設などは取り下げられた。
政府・税調は11月上旬に各府省から要望について、ヒアリングを実施。その後、租税特別措置の見直し基準などを検討しているプロジェクトチームのとりまとめを受け、本格的な検討を開始。12月中旬までをめどに10年度税制改正の内容をまとめる方針だ。住宅新報WEBより
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国土交通省はこのほど、各府省・税制改正要望の提出期限を迎え、政府・税制調査会に要望を提出した。
住宅・不動産関連の税制改正要望では、若年世代における住宅取得などの促進を目的に住宅取得等資金に係る贈与税の非課税枠を500万円から2,000万円に拡大。併せて、省エネ・耐震改修などに要する資金も適用範囲に追加する。一方、８月の前政権時に要望された賃貸住宅の省エネ改修促進税制の創設などは取り下げられた。
政府・税調は11月上旬に各府省から要望について、ヒアリングを実施。その後、租税特別措置の見直し基準などを検討しているプロジェクトチームのとりまとめを受け、本格的な検討を開始。12月中旬までをめどに10年度税制改正の内容をまとめる方針だ。住宅新報WEBより
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不動産運用設計
個人向け不動産ファンド市場、12％縮小 09年７月末時点
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、不動産ファンドについてです。
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不動産経済研究所（東京・新宿）は28日、2009年７月末時点の個人向け不動産ファンド市場に関する調査結果を発表した。運用資産の総額（推計値）は前年同期比12.1％減の10兆2200億円で、06年の調査開始から年４割のペースで拡大していた市場は初めて減少に転じた。
不動産の種類別の運用資産総額はオフィスビルが12.7％減、マンションやアパートなど「レジデンシャル」が19.0％減など。オフィスビルは１兆円を割って9444億円となった。投資家がファンドに出資する資本の総額は3兆5336億円で、前年同期から23.8％減少した。
調査は１〜７月に稼働が確認できたファンドの運用会社に対しヒアリング形式などで実施した。７月末時点での対象ファンド数は352本。日経住宅サーチより
景気動向に大きく左右される不動産ファンドですので保有するか売却するか慎重に検討したいですね。
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不動産経済研究所（東京・新宿）は28日、2009年７月末時点の個人向け不動産ファンド市場に関する調査結果を発表した。運用資産の総額（推計値）は前年同期比12.1％減の10兆2200億円で、06年の調査開始から年４割のペースで拡大していた市場は初めて減少に転じた。
不動産の種類別の運用資産総額はオフィスビルが12.7％減、マンションやアパートなど「レジデンシャル」が19.0％減など。オフィスビルは１兆円を割って9444億円となった。投資家がファンドに出資する資本の総額は3兆5336億円で、前年同期から23.8％減少した。
調査は１〜７月に稼働が確認できたファンドの運用会社に対しヒアリング形式などで実施した。７月末時点での対象ファンド数は352本。日経住宅サーチより
景気動向に大きく左右される不動産ファンドですので保有するか売却するか慎重に検討したいですね。
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タグ：不動産ファンド 市場縮小
ライフプランニング・リタイアメントプランニング
政権交代で不動産流通の仕組みは変わる？――さくら事務所 長嶋社長インタビュー
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、政権交代で不動産流通の仕組みについてです。
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自民党から民主党へ政権交代したことにより、民主党が野党時代に公約していたマニフェストや政策集が現実になることが真実味を帯びてきた。「すべての分野において、白紙に戻して検討し直す」との方針を受け、各分野で動揺が広がっているのは周知の通りだ。
住宅・不動産の分野も例に漏れず、たくさんの案件を抱えている。政権交代前夜の7月27日に発表された「民主党政策集INDEX2009」には、住宅・不動産分野のテーマが非常に多く盛り込まれている。
・住宅ローン減税制度の見直し
・相続税、贈与税改革
・中心市街地、商店街の活性化
・街のバリアフリー化
・賃貸市場の活性化、家賃補助など
・長期優良住宅の促進
・既存住宅の記録管理、審査、診断などのシステム整備
・建築基準法などの抜本的見直し
・住宅建設にかかわる資格、許認可の整理・簡素化
・木造住宅と国産材の振興
・住宅の年間のエネルギー消費量表示
・太陽光発電による電力の買取制度拡充
・中古住宅を診断できる人（ホームインスペクター）の育成
・1つの業者が売り主と買い主の両方から手数料を取ることの禁止
・ノンリコース型住宅ローンを利用しやすくする
ところが管轄である国土交通省が、「日本航空の再建」「八ツ場ダム工事の中止」「高速道路の無料化」と大きな案件を3つも抱えてしまったこともあり、この記事がアップされるタイミングではまだ手がつけられていない、というのが実情だろう。
とはいえ、掲げた政策をおろすと言っていない以上、何がしかの検討や業界・マーケットなどとの意見交換がこれから始まる可能性は高い。住宅・不動産マーケットは、法で規定される部分の比重が、自由競争の部分よりも大きい。立法と行政の方針から受ける影響が非常に大きいのだ。
民主党が政策を掲げるにあたって意見を参考にしたとされるさくら事務所の長嶋修社長は、個人向け不動産コンサルティング業のパイオニアであり、不動産流通の活性化につながるホームインスペクション（住宅診断）などを推進している。今回の記事では長嶋氏に、政策集の策定過程や意図などを聞いた。
●中古住宅流通を活性化させるために
長嶋氏は2009年の7月に民主党の委員会に呼ばれ、これまでの持論を展開したそうだ。委員会の中心となっていたのは参議院議員で羽田グループの長老である前田武志氏。
「当時のテーマは、中古住宅流通の活性化でした。これまでの日本の政策は、新築持ち家がいろいろな面で優遇されるものでした。しかし、住宅は買った瞬間から価値が落ちてしまい、家を買ったことが貯蓄にならない、という状況になっています。高度成長期には地価が上昇していたため、住宅価値の下落を相殺できて良かったのですが、その仕組みは根本的に変える必要があります。
新築持ち家については長期優良住宅の基準ができ、一定の形を作った感がある（資産価値が下がりにくくなる仕組みができた）と思います。次が中古住宅と賃貸の分野。国土交通省はすでに取り組んでいたのですが、途中で政権交代になってしまいました。
民主党は『ありとあらゆるものをそのまま引き継がないで、すべて白紙に戻してゼロベースで考える』とおっしゃっていますが、ここ数年、住宅行政に関わる国土交通省の官僚の方々はすごく頑張っていたと思っています。『基本的には同じ方向性を引き継ぐ形でいいのでは』と私は思っています」
委員会ではさまざまな話題が出たようだが、長嶋氏は住宅市場の現状と課題について話をしただけであり、各方面の話を総合して政策集にまとめあげたのは、あくまでも民主党とのことだ。長嶋氏はオープンな形での住宅流通を推進するため、次のようなアイデア出しをしたという。
・取り扱い物件を両手取引にする（売り主と買い主の両方から手数料をとる）ために情報を自分だけで囲ってしまい、中古流通が阻害されることを改善する。例えば、両手取引は結果として両手になるもの以外、原則として禁止する
・媒介契約（仲介会社に物件売却などの媒介を依頼する際に結ぶ契約のこと）で、専任を廃止し一般だけにする（複数の不動産会社が人と住まいのマッチングに参加できる）
・仲介手数料は現状の設定だと低すぎる。下限を上げれば両手取引を無理にする必要もなくなる。手数料自由化を議論してもいい
・買い主からは手数料を取らず、売り主だけから手数料を取れば、一次取得の参入障壁を下げやすい
・国が試験運用を始めた住宅のデータベースの推進
・売買時点での建物の健康診断（ホームインスペクション）の推進
・国土交通省令に定める、設置しなければならない宅地建物取引主任者の人数を現在の5人に1人から、段階的に全員に
・宅地建物取引主任者試験内容と更新制度の見直し
「両手取引禁止も例えばの話で、そこだけ切り取って話題にすると、さまざまな誤解を生むでしょう。極端に言えば、消費者が安心できる取引の仕組みが整い、中古住宅流通が円滑になれば、私はどの方針でもいいと思っています。これらには合意形成が必要です。
新築住宅の価格はこれから下がっていくことになると思いますが、『価格下落のスピードが国民の購買力の低下に追いついていかない→そのため中古が選ばれる』という構図がしばらく続くと思います。うちの事務所が担当する案件でも、以前だと新築を選んでいるような方が、中古を選ぶようになっています。今は、中古分野の情報をどれだけ整備できるかが、今後の不動産業界にとって必要だと思います」（長嶋氏）
●これからのホームインスペクション
長嶋氏はNPO法人日本ホームインスペクターズ協会の理事長を務めており、ホームインスペクション（住宅診断）にも力を入れている。売り主にとっても、買い主にとっても、仲介する不動産会社にとっても、建物をしっかり見極めることがそれぞれのリスクヘッジになると長嶋氏は語る。
「さくら事務所を始めてから11年になりますが、以前は中古のインスペクション業務はほとんどありませんでした。2007年後半からの新築マンション売れ行き悪化と反比例して、中古の売れ行きが良くなってきました。そこから、インスペクションの依頼が増え出しました。さくら事務所でお受けできる仕事は、現在月に最大30件なのですが、めいっぱいお受けしている状態です。
民間のホームインスペクションは、現在は買い主からの依頼がほとんどです。お医者さんでいうと町医者みたいなもので、報告書を出して終わりではなく、調べた上でどうしたらいいかを依頼主にアドバイスします。
私たちは良いとか悪いとかはあまり言いません。例えば雨漏りしていた場合、雨漏り自体は悪いことではなく事実でしかありません。『このまま放っておくと、これこれこうなる可能性がある。こことここを直すといくらかかり、ざっくり何年くらいはもつでしょう』という事実と可能性をお伝えします。第三者の立場をあくまで堅持し、買えとか買うなとかは言いません。そちらは仲介業の領域であり、ホームインスペクションは流通を活性化させるための仕組みの一部です。
築年数が古い中古物件は瑕疵担保免責（不具合があっても売り主の責任を問えない）で流通しているものもあるため、『中古は怖い、新築がとりあえず安全』という新築神話が目立つことになっているわけです。欧米では常識のホームインスペクションが普及すれば、中古流通市場が何倍にも大きくなると思います。
中古住宅の購入を検討中の方には、建物の状態を確認することをおすすめします。家賃とローンという比較だけではなく、建物が何年持つかで投資価値は2倍も3倍も違ってくることも知ってください。中古住宅は築年数でほぼ一律の価格になっていますが、実際の品質にはばらつきがあります。インスペクションを行なうことで、お宝ヴィンテージ住宅に巡り合える可能性もあるのです」
長嶋氏の話を聞いていて、オバマ大統領の“CHANGE”ではないが、社会・市場のルールがいつかよりよい方向に変わっていくのではないかという可能性を改めて感じた。もちろん、市場は常に変化していくので、絶対的な正解はない。しかし、時代と人のニーズに合わせたルールの変更がされていってほしいと思う。【大出裕之】BusinessMedia誠より
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住宅・不動産の分野も例に漏れず、たくさんの案件を抱えている。政権交代前夜の7月27日に発表された「民主党政策集INDEX2009」には、住宅・不動産分野のテーマが非常に多く盛り込まれている。
・住宅ローン減税制度の見直し
・相続税、贈与税改革
・中心市街地、商店街の活性化
・街のバリアフリー化
・賃貸市場の活性化、家賃補助など
・長期優良住宅の促進
・既存住宅の記録管理、審査、診断などのシステム整備
・建築基準法などの抜本的見直し
・住宅建設にかかわる資格、許認可の整理・簡素化
・木造住宅と国産材の振興
・住宅の年間のエネルギー消費量表示
・太陽光発電による電力の買取制度拡充
・中古住宅を診断できる人（ホームインスペクター）の育成
・1つの業者が売り主と買い主の両方から手数料を取ることの禁止
・ノンリコース型住宅ローンを利用しやすくする
ところが管轄である国土交通省が、「日本航空の再建」「八ツ場ダム工事の中止」「高速道路の無料化」と大きな案件を3つも抱えてしまったこともあり、この記事がアップされるタイミングではまだ手がつけられていない、というのが実情だろう。
とはいえ、掲げた政策をおろすと言っていない以上、何がしかの検討や業界・マーケットなどとの意見交換がこれから始まる可能性は高い。住宅・不動産マーケットは、法で規定される部分の比重が、自由競争の部分よりも大きい。立法と行政の方針から受ける影響が非常に大きいのだ。
民主党が政策を掲げるにあたって意見を参考にしたとされるさくら事務所の長嶋修社長は、個人向け不動産コンサルティング業のパイオニアであり、不動産流通の活性化につながるホームインスペクション（住宅診断）などを推進している。今回の記事では長嶋氏に、政策集の策定過程や意図などを聞いた。
●中古住宅流通を活性化させるために
長嶋氏は2009年の7月に民主党の委員会に呼ばれ、これまでの持論を展開したそうだ。委員会の中心となっていたのは参議院議員で羽田グループの長老である前田武志氏。
「当時のテーマは、中古住宅流通の活性化でした。これまでの日本の政策は、新築持ち家がいろいろな面で優遇されるものでした。しかし、住宅は買った瞬間から価値が落ちてしまい、家を買ったことが貯蓄にならない、という状況になっています。高度成長期には地価が上昇していたため、住宅価値の下落を相殺できて良かったのですが、その仕組みは根本的に変える必要があります。
新築持ち家については長期優良住宅の基準ができ、一定の形を作った感がある（資産価値が下がりにくくなる仕組みができた）と思います。次が中古住宅と賃貸の分野。国土交通省はすでに取り組んでいたのですが、途中で政権交代になってしまいました。
民主党は『ありとあらゆるものをそのまま引き継がないで、すべて白紙に戻してゼロベースで考える』とおっしゃっていますが、ここ数年、住宅行政に関わる国土交通省の官僚の方々はすごく頑張っていたと思っています。『基本的には同じ方向性を引き継ぐ形でいいのでは』と私は思っています」
委員会ではさまざまな話題が出たようだが、長嶋氏は住宅市場の現状と課題について話をしただけであり、各方面の話を総合して政策集にまとめあげたのは、あくまでも民主党とのことだ。長嶋氏はオープンな形での住宅流通を推進するため、次のようなアイデア出しをしたという。
・取り扱い物件を両手取引にする（売り主と買い主の両方から手数料をとる）ために情報を自分だけで囲ってしまい、中古流通が阻害されることを改善する。例えば、両手取引は結果として両手になるもの以外、原則として禁止する
・媒介契約（仲介会社に物件売却などの媒介を依頼する際に結ぶ契約のこと）で、専任を廃止し一般だけにする（複数の不動産会社が人と住まいのマッチングに参加できる）
・仲介手数料は現状の設定だと低すぎる。下限を上げれば両手取引を無理にする必要もなくなる。手数料自由化を議論してもいい
・買い主からは手数料を取らず、売り主だけから手数料を取れば、一次取得の参入障壁を下げやすい
・国が試験運用を始めた住宅のデータベースの推進
・売買時点での建物の健康診断（ホームインスペクション）の推進
・国土交通省令に定める、設置しなければならない宅地建物取引主任者の人数を現在の5人に1人から、段階的に全員に
・宅地建物取引主任者試験内容と更新制度の見直し
「両手取引禁止も例えばの話で、そこだけ切り取って話題にすると、さまざまな誤解を生むでしょう。極端に言えば、消費者が安心できる取引の仕組みが整い、中古住宅流通が円滑になれば、私はどの方針でもいいと思っています。これらには合意形成が必要です。
新築住宅の価格はこれから下がっていくことになると思いますが、『価格下落のスピードが国民の購買力の低下に追いついていかない→そのため中古が選ばれる』という構図がしばらく続くと思います。うちの事務所が担当する案件でも、以前だと新築を選んでいるような方が、中古を選ぶようになっています。今は、中古分野の情報をどれだけ整備できるかが、今後の不動産業界にとって必要だと思います」（長嶋氏）
●これからのホームインスペクション
長嶋氏はNPO法人日本ホームインスペクターズ協会の理事長を務めており、ホームインスペクション（住宅診断）にも力を入れている。売り主にとっても、買い主にとっても、仲介する不動産会社にとっても、建物をしっかり見極めることがそれぞれのリスクヘッジになると長嶋氏は語る。
「さくら事務所を始めてから11年になりますが、以前は中古のインスペクション業務はほとんどありませんでした。2007年後半からの新築マンション売れ行き悪化と反比例して、中古の売れ行きが良くなってきました。そこから、インスペクションの依頼が増え出しました。さくら事務所でお受けできる仕事は、現在月に最大30件なのですが、めいっぱいお受けしている状態です。
民間のホームインスペクションは、現在は買い主からの依頼がほとんどです。お医者さんでいうと町医者みたいなもので、報告書を出して終わりではなく、調べた上でどうしたらいいかを依頼主にアドバイスします。
私たちは良いとか悪いとかはあまり言いません。例えば雨漏りしていた場合、雨漏り自体は悪いことではなく事実でしかありません。『このまま放っておくと、これこれこうなる可能性がある。こことここを直すといくらかかり、ざっくり何年くらいはもつでしょう』という事実と可能性をお伝えします。第三者の立場をあくまで堅持し、買えとか買うなとかは言いません。そちらは仲介業の領域であり、ホームインスペクションは流通を活性化させるための仕組みの一部です。
築年数が古い中古物件は瑕疵担保免責（不具合があっても売り主の責任を問えない）で流通しているものもあるため、『中古は怖い、新築がとりあえず安全』という新築神話が目立つことになっているわけです。欧米では常識のホームインスペクションが普及すれば、中古流通市場が何倍にも大きくなると思います。
中古住宅の購入を検討中の方には、建物の状態を確認することをおすすめします。家賃とローンという比較だけではなく、建物が何年持つかで投資価値は2倍も3倍も違ってくることも知ってください。中古住宅は築年数でほぼ一律の価格になっていますが、実際の品質にはばらつきがあります。インスペクションを行なうことで、お宝ヴィンテージ住宅に巡り合える可能性もあるのです」
長嶋氏の話を聞いていて、オバマ大統領の“CHANGE”ではないが、社会・市場のルールがいつかよりよい方向に変わっていくのではないかという可能性を改めて感じた。もちろん、市場は常に変化していくので、絶対的な正解はない。しかし、時代と人のニーズに合わせたルールの変更がされていってほしいと思う。【大出裕之】BusinessMedia誠より
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戸建て注文住宅、世帯主の若返り進む 住団連調査
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、戸建て注文住宅、世帯主の若返り進むについてです。
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住宅生産団体連合会（住団連）がまとめた2008年度の戸建て注文住宅の顧客実態調査によると、世帯主は30歳代が45.3％となった。
なかでも35〜39歳の団塊ジュニア世代が23.8％を占め、いずれも調査開始以来最高だった。住宅ローンの低金利と融資比率が上がっていることが背景にあるようだ。逆に借入金は増加し、延べ床面積は大幅に縮小した。
調査は00年度から始め今年で９回目。世帯主の平均は42.1歳と、07年度に比べ0.9歳若返った。世帯年収は869万円で21万円減少。これを受け借入金は32万円増の3244万円に膨らみ、借入金年収倍率は3.73倍（07年度は3.61倍）と過去最高となった。[9月24日/日経産業新聞]より
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住宅生産団体連合会（住団連）がまとめた2008年度の戸建て注文住宅の顧客実態調査によると、世帯主は30歳代が45.3％となった。
なかでも35〜39歳の団塊ジュニア世代が23.8％を占め、いずれも調査開始以来最高だった。住宅ローンの低金利と融資比率が上がっていることが背景にあるようだ。逆に借入金は増加し、延べ床面積は大幅に縮小した。
調査は00年度から始め今年で９回目。世帯主の平均は42.1歳と、07年度に比べ0.9歳若返った。世帯年収は869万円で21万円減少。これを受け借入金は32万円増の3244万円に膨らみ、借入金年収倍率は3.73倍（07年度は3.61倍）と過去最高となった。[9月24日/日経産業新聞]より
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