今回のファイナンシャルプランニングのススメは、振り込め詐欺保険についてです。
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エース損害保険（東京都目黒区 以下、エース保険）は、振り込め詐欺の被害額を補償する「振り込め詐欺保険」を開発、販売開始した。同社によると、振り込め詐欺を対象にした保険商品は国内初だという。
「振り込め詐欺保険」の補償対象は、被保険者が振り込め詐欺被害にあった場合の被害額。振り込め詐欺救済法の対象となるオレオレ詐欺、融資保証金詐欺（貸します詐欺）、還付金等詐欺、架空請求詐欺などの被害額を補償する。企業が保険契約者となり、保険料を負担。補償の対象者である被保険者は、契約者である企業の顧客となる。
保険料は非保険者の属性等により個別に算出する。目安は被保険者１名につき月額50円から２００円。被害に遭ったときの保険金支払限度額は、契約者企業の希望に応じ、被保険者１名あたり30万円から50万円を目安に設定する。賃貸管理会社が、顧客の入居者や家主らを対象に保険契約者となることも可能だという。
損害保険商品では詐欺被害は免責事項とされてきた。エース保険は、年間１００億円ペースで発生している振り込め詐欺による被害に着目、各種行政機関の統計資料等による情報収集や社外弁護士による検証を重ねた結果、商品開発に踏み切った。11月１日から、導入第１号企業として、セントラル警備保障（東京都新宿区）がホームセキュリティのフルオンライン契約対象施設の居住者向けに取り扱いを開始している。
エース保険は今後、企業の優良顧客囲い込みや差別化戦略のための付帯サービスとして提案していく。ホームセキュリティサービス会社のほか、カード会社、通信会社、銀行、住宅販売会社などさまざまな業種を対象とする予定。初年度10契約者、１億円の保険料収入を見込む。（11月2日号）週刊全国賃貸住宅新聞より
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リスクと保険
相続・事業承継設計
相続時非課税枠の拡充を要望 国交省・税制改正要望
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、相続時非課税枠の拡充についてです。
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国土交通省はこのほど、各府省・税制改正要望の提出期限を迎え、政府・税制調査会に要望を提出した。
住宅・不動産関連の税制改正要望では、若年世代における住宅取得などの促進を目的に住宅取得等資金に係る贈与税の非課税枠を500万円から2,000万円に拡大。併せて、省エネ・耐震改修などに要する資金も適用範囲に追加する。一方、８月の前政権時に要望された賃貸住宅の省エネ改修促進税制の創設などは取り下げられた。
政府・税調は11月上旬に各府省から要望について、ヒアリングを実施。その後、租税特別措置の見直し基準などを検討しているプロジェクトチームのとりまとめを受け、本格的な検討を開始。12月中旬までをめどに10年度税制改正の内容をまとめる方針だ。住宅新報WEBより
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政府・税調は11月上旬に各府省から要望について、ヒアリングを実施。その後、租税特別措置の見直し基準などを検討しているプロジェクトチームのとりまとめを受け、本格的な検討を開始。12月中旬までをめどに10年度税制改正の内容をまとめる方針だ。住宅新報WEBより
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不動産運用設計
個人向け不動産ファンド市場、12％縮小 09年７月末時点
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、不動産ファンドについてです。
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不動産経済研究所（東京・新宿）は28日、2009年７月末時点の個人向け不動産ファンド市場に関する調査結果を発表した。運用資産の総額（推計値）は前年同期比12.1％減の10兆2200億円で、06年の調査開始から年４割のペースで拡大していた市場は初めて減少に転じた。
不動産の種類別の運用資産総額はオフィスビルが12.7％減、マンションやアパートなど「レジデンシャル」が19.0％減など。オフィスビルは１兆円を割って9444億円となった。投資家がファンドに出資する資本の総額は3兆5336億円で、前年同期から23.8％減少した。
調査は１〜７月に稼働が確認できたファンドの運用会社に対しヒアリング形式などで実施した。７月末時点での対象ファンド数は352本。日経住宅サーチより
景気動向に大きく左右される不動産ファンドですので保有するか売却するか慎重に検討したいですね。
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不動産の種類別の運用資産総額はオフィスビルが12.7％減、マンションやアパートなど「レジデンシャル」が19.0％減など。オフィスビルは１兆円を割って9444億円となった。投資家がファンドに出資する資本の総額は3兆5336億円で、前年同期から23.8％減少した。
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タグ：不動産ファンド 市場縮小
ライフプランニング・リタイアメントプランニング
政権交代で不動産流通の仕組みは変わる？――さくら事務所 長嶋社長インタビュー
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、政権交代で不動産流通の仕組みについてです。
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自民党から民主党へ政権交代したことにより、民主党が野党時代に公約していたマニフェストや政策集が現実になることが真実味を帯びてきた。「すべての分野において、白紙に戻して検討し直す」との方針を受け、各分野で動揺が広がっているのは周知の通りだ。
住宅・不動産の分野も例に漏れず、たくさんの案件を抱えている。政権交代前夜の7月27日に発表された「民主党政策集INDEX2009」には、住宅・不動産分野のテーマが非常に多く盛り込まれている。
・住宅ローン減税制度の見直し
・相続税、贈与税改革
・中心市街地、商店街の活性化
・街のバリアフリー化
・賃貸市場の活性化、家賃補助など
・長期優良住宅の促進
・既存住宅の記録管理、審査、診断などのシステム整備
・建築基準法などの抜本的見直し
・住宅建設にかかわる資格、許認可の整理・簡素化
・木造住宅と国産材の振興
・住宅の年間のエネルギー消費量表示
・太陽光発電による電力の買取制度拡充
・中古住宅を診断できる人（ホームインスペクター）の育成
・1つの業者が売り主と買い主の両方から手数料を取ることの禁止
・ノンリコース型住宅ローンを利用しやすくする
ところが管轄である国土交通省が、「日本航空の再建」「八ツ場ダム工事の中止」「高速道路の無料化」と大きな案件を3つも抱えてしまったこともあり、この記事がアップされるタイミングではまだ手がつけられていない、というのが実情だろう。
とはいえ、掲げた政策をおろすと言っていない以上、何がしかの検討や業界・マーケットなどとの意見交換がこれから始まる可能性は高い。住宅・不動産マーケットは、法で規定される部分の比重が、自由競争の部分よりも大きい。立法と行政の方針から受ける影響が非常に大きいのだ。
民主党が政策を掲げるにあたって意見を参考にしたとされるさくら事務所の長嶋修社長は、個人向け不動産コンサルティング業のパイオニアであり、不動産流通の活性化につながるホームインスペクション（住宅診断）などを推進している。今回の記事では長嶋氏に、政策集の策定過程や意図などを聞いた。
●中古住宅流通を活性化させるために
長嶋氏は2009年の7月に民主党の委員会に呼ばれ、これまでの持論を展開したそうだ。委員会の中心となっていたのは参議院議員で羽田グループの長老である前田武志氏。
「当時のテーマは、中古住宅流通の活性化でした。これまでの日本の政策は、新築持ち家がいろいろな面で優遇されるものでした。しかし、住宅は買った瞬間から価値が落ちてしまい、家を買ったことが貯蓄にならない、という状況になっています。高度成長期には地価が上昇していたため、住宅価値の下落を相殺できて良かったのですが、その仕組みは根本的に変える必要があります。
新築持ち家については長期優良住宅の基準ができ、一定の形を作った感がある（資産価値が下がりにくくなる仕組みができた）と思います。次が中古住宅と賃貸の分野。国土交通省はすでに取り組んでいたのですが、途中で政権交代になってしまいました。
民主党は『ありとあらゆるものをそのまま引き継がないで、すべて白紙に戻してゼロベースで考える』とおっしゃっていますが、ここ数年、住宅行政に関わる国土交通省の官僚の方々はすごく頑張っていたと思っています。『基本的には同じ方向性を引き継ぐ形でいいのでは』と私は思っています」
委員会ではさまざまな話題が出たようだが、長嶋氏は住宅市場の現状と課題について話をしただけであり、各方面の話を総合して政策集にまとめあげたのは、あくまでも民主党とのことだ。長嶋氏はオープンな形での住宅流通を推進するため、次のようなアイデア出しをしたという。
・取り扱い物件を両手取引にする（売り主と買い主の両方から手数料をとる）ために情報を自分だけで囲ってしまい、中古流通が阻害されることを改善する。例えば、両手取引は結果として両手になるもの以外、原則として禁止する
・媒介契約（仲介会社に物件売却などの媒介を依頼する際に結ぶ契約のこと）で、専任を廃止し一般だけにする（複数の不動産会社が人と住まいのマッチングに参加できる）
・仲介手数料は現状の設定だと低すぎる。下限を上げれば両手取引を無理にする必要もなくなる。手数料自由化を議論してもいい
・買い主からは手数料を取らず、売り主だけから手数料を取れば、一次取得の参入障壁を下げやすい
・国が試験運用を始めた住宅のデータベースの推進
・売買時点での建物の健康診断（ホームインスペクション）の推進
・国土交通省令に定める、設置しなければならない宅地建物取引主任者の人数を現在の5人に1人から、段階的に全員に
・宅地建物取引主任者試験内容と更新制度の見直し
「両手取引禁止も例えばの話で、そこだけ切り取って話題にすると、さまざまな誤解を生むでしょう。極端に言えば、消費者が安心できる取引の仕組みが整い、中古住宅流通が円滑になれば、私はどの方針でもいいと思っています。これらには合意形成が必要です。
新築住宅の価格はこれから下がっていくことになると思いますが、『価格下落のスピードが国民の購買力の低下に追いついていかない→そのため中古が選ばれる』という構図がしばらく続くと思います。うちの事務所が担当する案件でも、以前だと新築を選んでいるような方が、中古を選ぶようになっています。今は、中古分野の情報をどれだけ整備できるかが、今後の不動産業界にとって必要だと思います」（長嶋氏）
●これからのホームインスペクション
長嶋氏はNPO法人日本ホームインスペクターズ協会の理事長を務めており、ホームインスペクション（住宅診断）にも力を入れている。売り主にとっても、買い主にとっても、仲介する不動産会社にとっても、建物をしっかり見極めることがそれぞれのリスクヘッジになると長嶋氏は語る。
「さくら事務所を始めてから11年になりますが、以前は中古のインスペクション業務はほとんどありませんでした。2007年後半からの新築マンション売れ行き悪化と反比例して、中古の売れ行きが良くなってきました。そこから、インスペクションの依頼が増え出しました。さくら事務所でお受けできる仕事は、現在月に最大30件なのですが、めいっぱいお受けしている状態です。
民間のホームインスペクションは、現在は買い主からの依頼がほとんどです。お医者さんでいうと町医者みたいなもので、報告書を出して終わりではなく、調べた上でどうしたらいいかを依頼主にアドバイスします。
私たちは良いとか悪いとかはあまり言いません。例えば雨漏りしていた場合、雨漏り自体は悪いことではなく事実でしかありません。『このまま放っておくと、これこれこうなる可能性がある。こことここを直すといくらかかり、ざっくり何年くらいはもつでしょう』という事実と可能性をお伝えします。第三者の立場をあくまで堅持し、買えとか買うなとかは言いません。そちらは仲介業の領域であり、ホームインスペクションは流通を活性化させるための仕組みの一部です。
築年数が古い中古物件は瑕疵担保免責（不具合があっても売り主の責任を問えない）で流通しているものもあるため、『中古は怖い、新築がとりあえず安全』という新築神話が目立つことになっているわけです。欧米では常識のホームインスペクションが普及すれば、中古流通市場が何倍にも大きくなると思います。
中古住宅の購入を検討中の方には、建物の状態を確認することをおすすめします。家賃とローンという比較だけではなく、建物が何年持つかで投資価値は2倍も3倍も違ってくることも知ってください。中古住宅は築年数でほぼ一律の価格になっていますが、実際の品質にはばらつきがあります。インスペクションを行なうことで、お宝ヴィンテージ住宅に巡り合える可能性もあるのです」
長嶋氏の話を聞いていて、オバマ大統領の“CHANGE”ではないが、社会・市場のルールがいつかよりよい方向に変わっていくのではないかという可能性を改めて感じた。もちろん、市場は常に変化していくので、絶対的な正解はない。しかし、時代と人のニーズに合わせたルールの変更がされていってほしいと思う。【大出裕之】BusinessMedia誠より
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・長期優良住宅の促進
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長嶋氏は2009年の7月に民主党の委員会に呼ばれ、これまでの持論を展開したそうだ。委員会の中心となっていたのは参議院議員で羽田グループの長老である前田武志氏。
「当時のテーマは、中古住宅流通の活性化でした。これまでの日本の政策は、新築持ち家がいろいろな面で優遇されるものでした。しかし、住宅は買った瞬間から価値が落ちてしまい、家を買ったことが貯蓄にならない、という状況になっています。高度成長期には地価が上昇していたため、住宅価値の下落を相殺できて良かったのですが、その仕組みは根本的に変える必要があります。
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・取り扱い物件を両手取引にする（売り主と買い主の両方から手数料をとる）ために情報を自分だけで囲ってしまい、中古流通が阻害されることを改善する。例えば、両手取引は結果として両手になるもの以外、原則として禁止する
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中古住宅の購入を検討中の方には、建物の状態を確認することをおすすめします。家賃とローンという比較だけではなく、建物が何年持つかで投資価値は2倍も3倍も違ってくることも知ってください。中古住宅は築年数でほぼ一律の価格になっていますが、実際の品質にはばらつきがあります。インスペクションを行なうことで、お宝ヴィンテージ住宅に巡り合える可能性もあるのです」
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戸建て注文住宅、世帯主の若返り進む 住団連調査
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、戸建て注文住宅、世帯主の若返り進むについてです。
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住宅生産団体連合会（住団連）がまとめた2008年度の戸建て注文住宅の顧客実態調査によると、世帯主は30歳代が45.3％となった。
なかでも35〜39歳の団塊ジュニア世代が23.8％を占め、いずれも調査開始以来最高だった。住宅ローンの低金利と融資比率が上がっていることが背景にあるようだ。逆に借入金は増加し、延べ床面積は大幅に縮小した。
調査は00年度から始め今年で９回目。世帯主の平均は42.1歳と、07年度に比べ0.9歳若返った。世帯年収は869万円で21万円減少。これを受け借入金は32万円増の3244万円に膨らみ、借入金年収倍率は3.73倍（07年度は3.61倍）と過去最高となった。[9月24日/日経産業新聞]より
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住宅生産団体連合会（住団連）がまとめた2008年度の戸建て注文住宅の顧客実態調査によると、世帯主は30歳代が45.3％となった。
なかでも35〜39歳の団塊ジュニア世代が23.8％を占め、いずれも調査開始以来最高だった。住宅ローンの低金利と融資比率が上がっていることが背景にあるようだ。逆に借入金は増加し、延べ床面積は大幅に縮小した。
調査は00年度から始め今年で９回目。世帯主の平均は42.1歳と、07年度に比べ0.9歳若返った。世帯年収は869万円で21万円減少。これを受け借入金は32万円増の3244万円に膨らみ、借入金年収倍率は3.73倍（07年度は3.61倍）と過去最高となった。[9月24日/日経産業新聞]より
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マンション更新料、いずれも無効＝3件の訴訟で−京都地裁
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9月25日16時45分配信 時事通信より
賃貸マンションの契約継続時に更新料を負担させるのは違法として、20代の女性がそれぞれの家主に支払い済みの更新料（22万8000円と11万6000円）の返還などを求めた2件の訴訟の判決で、京都地裁は25日、いずれも「更新料は消費者契約法に違反し無効」として、家主に全額返還するよう命じた。
一方、更新料の支払い拒否は契約不履行に当たるとして、賃貸業者が20代の男性に更新料10万6000円の支払いを求めた訴訟の判決でも、京都地裁は同日、同様の理由で賃貸業者の請求を棄却した。
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9月25日16時45分配信 時事通信より
賃貸マンションの契約継続時に更新料を負担させるのは違法として、20代の女性がそれぞれの家主に支払い済みの更新料（22万8000円と11万6000円）の返還などを求めた2件の訴訟の判決で、京都地裁は25日、いずれも「更新料は消費者契約法に違反し無効」として、家主に全額返還するよう命じた。
一方、更新料の支払い拒否は契約不履行に当たるとして、賃貸業者が20代の男性に更新料10万6000円の支払いを求めた訴訟の判決でも、京都地裁は同日、同様の理由で賃貸業者の請求を棄却した。
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金利割引キャンペーン実施・・・オリックス信託銀行
オリックス信託銀行（東京都中央区）は、９月１日から11月30日まで、不動産投資ローンの金利割引キャンペーンを実施する。
アパートローン、投資用セカンドハウスローンを９月１日から11月30日までに申し込み、12月30日までに借り入れが完了した個人投資家を対象に、借り入れ時点の店頭表示金利から年０.５％の金利を割り引く。
キャンペーンの対象となるのは、前年度の税込み年収が８００万円以上で返済期間中に安定した年収が見込める個人。要件を満たす場合は、金利タイプに関わらず割引対象となる。なお、金利割引は借り入れ期間中継続する。
９月１日現在の店頭表示金利は、変動金利型３.６７５％、３年固定金利特約型３.３００％、５年固定金利特約型４.０５０％。最近は３年固定の人気が高いという。
オリックス信託は不動産投資向け融資に力を入れており、会社勤めの傍ら賃貸経営を営むサラリーマン家主の顧客も多い。（9月14日号） 週刊全国賃貸住宅新聞より
サラリーマン大家さんに必見の情報です。金利の差は、長期的に考えると大きいですよ。
アパートローン、投資用セカンドハウスローンを９月１日から11月30日までに申し込み、12月30日までに借り入れが完了した個人投資家を対象に、借り入れ時点の店頭表示金利から年０.５％の金利を割り引く。
キャンペーンの対象となるのは、前年度の税込み年収が８００万円以上で返済期間中に安定した年収が見込める個人。要件を満たす場合は、金利タイプに関わらず割引対象となる。なお、金利割引は借り入れ期間中継続する。
９月１日現在の店頭表示金利は、変動金利型３.６７５％、３年固定金利特約型３.３００％、５年固定金利特約型４.０５０％。最近は３年固定の人気が高いという。
オリックス信託は不動産投資向け融資に力を入れており、会社勤めの傍ら賃貸経営を営むサラリーマン家主の顧客も多い。（9月14日号） 週刊全国賃貸住宅新聞より
サラリーマン大家さんに必見の情報です。金利の差は、長期的に考えると大きいですよ。
タグ：オリックス信託銀行
ライフプランニング・リタイアメントプランニング
長期優良住宅」向け住宅ローンを大幅充実にトヨタホーム
トヨタホームはこのほど、「長期優良住宅」向けの長期固定金利型住宅ローンを９月から期間限定で大幅に拡充すると発表した。
トヨタホームの「長期優良住宅」を新築し、トヨタファイナンスが提携している長期固定金利型住宅ローン「フラット宣言プラス」を利用する場合、融資金額の1.89％となっている融資手数料が対象期間中、無料になる。
実施期間は、９月１日から、10年３月31日までにローンを申し込み、６月30日までにローン実行となった人を対象とする。
ライフプランを考えると住宅選以上に住宅ローンは、検討しなければいけません。
トヨタホームの「長期優良住宅」を新築し、トヨタファイナンスが提携している長期固定金利型住宅ローン「フラット宣言プラス」を利用する場合、融資金額の1.89％となっている融資手数料が対象期間中、無料になる。
実施期間は、９月１日から、10年３月31日までにローンを申し込み、６月30日までにローン実行となった人を対象とする。
ライフプランを考えると住宅選以上に住宅ローンは、検討しなければいけません。
不動産運用設計
＜賃貸マンション＞更新料訴訟控訴審 貸主に返還命じる判決
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、更新料訴訟控訴審についてです。
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賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、借り主の会社員男性（５４）＝京都市＝が貸主に更新料５回分など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決で大阪高裁は２７日、男性の請求を棄却した１審・京都地裁判決を変更し、貸主に４５万５０００円の返還を命じる逆転判決を言い渡した。成田喜達裁判長（亀田広美裁判長代読）は「更新料の条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効」と指摘した。【北川仁士】
更新料返還を認めたのは、別のマンションを巡る京都地裁判決（７月）以来２件目で、高裁では初めて。貸主側は上告の方針。
判決によると男性は００年８月、同市左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。契約書には月額家賃４万５０００円、更新料毎年１０万円と記載された。男性は０６年１１月に退去するまで６回更新し、うち最後を除く５回更新料を支払った。
１審判決は「更新料は賃料の前払いで、消費者の利益を一方的に害するものではない」としていた。
これに対し成田裁判長はまず「契約時に更新料の説明は全くなく、賃料との認識はなかった」と指摘。そのうえで「借地借家法によれば、貸主側は正当な理由がなければ自動更新を拒絶できず、借り主に更新料支払い義務はないが、貸主側が説明していないため対等・自由な取引条件とはいえない」と述べ、更新料条項の違法性を認定。消費者契約法施行（０１年４月）後の４回分の更新料と、男性が求めた敷金の一部の返還を命じた。
判決後、男性側代理人の野々山宏弁護士は「貸主は、家賃を安く見せかけるための不当契約をやめるべきで、国も規制すべきだ」と訴えた。一方、貸主側代理人の田中伸弁護士は「消費者契約法を拡大解釈した不当判決だ」と批判した。
これから賃貸経営を検討されている方は、将来的に更新料は取得できないと思うので、更新料、礼金、敷金と言った金額を当てにしない経営を企画することが望ましいと思います。
最後までファイナンシャルプランニンニングのススメをお読みいただきまして、ありがとうございました。
みなさんのお役に立つ情報を提供できますように今後とも努力して行きますので、応援よろしくお願いします！
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更新料返還を認めたのは、別のマンションを巡る京都地裁判決（７月）以来２件目で、高裁では初めて。貸主側は上告の方針。
判決によると男性は００年８月、同市左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。契約書には月額家賃４万５０００円、更新料毎年１０万円と記載された。男性は０６年１１月に退去するまで６回更新し、うち最後を除く５回更新料を支払った。
１審判決は「更新料は賃料の前払いで、消費者の利益を一方的に害するものではない」としていた。
これに対し成田裁判長はまず「契約時に更新料の説明は全くなく、賃料との認識はなかった」と指摘。そのうえで「借地借家法によれば、貸主側は正当な理由がなければ自動更新を拒絶できず、借り主に更新料支払い義務はないが、貸主側が説明していないため対等・自由な取引条件とはいえない」と述べ、更新料条項の違法性を認定。消費者契約法施行（０１年４月）後の４回分の更新料と、男性が求めた敷金の一部の返還を命じた。
判決後、男性側代理人の野々山宏弁護士は「貸主は、家賃を安く見せかけるための不当契約をやめるべきで、国も規制すべきだ」と訴えた。一方、貸主側代理人の田中伸弁護士は「消費者契約法を拡大解釈した不当判決だ」と批判した。
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不動産運用設計
管理会社の評価、総合１位は「野村リビングサポート」 アトラクターズ・ラボ
今回のファイナンシャルプランニングのススメは、マンション管理会社の評価についてです。
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不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボは８月21日、「マンション管理満足度調査」の結果を発表した。同調査の対象は、既にマンションを購入した入居者で、サンプル数は590。
それによると、管理会社別顧客満足度総合評価ランキング１位は、「野村リビングサポート」となった。満足度を評価する５つ質問のうち、「管理人は役に立っているか」「管理会社の業務遂行状況はどうか」「長期修繕計画・修繕積立金についてどう思うか」の項目で１位となり、さらに「知り合いに薦めたいか」の質問でも１位となった。
総合評価ランキングの２位以下は、「三井不動産住宅サービス」、「ナイスコミュニティー」、「東急コミュニティー」、「長谷工コミュニティ」の順となった。
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